足球免费贴士:地产失火,殃及“池鱼”

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年近60岁的郭英成,再次被推到了悬崖边。

不仅因为寻求债务展期、兜售资产自救忙得焦头烂额,他还面临另一件头疼的事,旗下多元平台也并不太平。

在严峻的债务危机之下,佳兆业6名董事在南太地产董事会的集体声讨中黯然退场,并由第三大股东IsZo Capital Management提名的高管取而代之。

本月底,南太地产还将就此举行一次特别股东大会。假如改组完成,佳兆业有可能会失去这一海外平台的董事会控制权。

除了南太地产之外,在佳兆业的上市平台中,还涉及健康、物业、科技、生物和传媒等多个板块,包含2家A股上市公司,5家港股上市公司。这些多元平台,或多或少也跟着佳兆业“暴雷”经受考验。

在地产圈,旗下拥有多家上市公司,郭英成并非孤例。不少地产老板手里握着多项资产,原以为它们上市之后,就可以实现多箭齐发;万万没想到地产主业一出问题,多元业务平台立马命运陡转,抛售、易主、质押等情形屡见不鲜。

眼下,当杨铿、张鹏、林腾蛟、李思廉们看到经营多时的物管资产为他人做嫁衣,郭英成、许家印们看到亲手布局的多线业务给他带来千头万绪时,他们或许会有诸多感慨,悔恨当初步子迈得太大。

多元“失火”

在行业收紧的大环境下,地产商都不敢以梦为马了。因为在奔腾年代,从地产主干上生长出来的“枝杈”,即使不会成为“弃子”,也会受到风险的波及。

比如,因为佳兆业集团“暴雷”,它旗下佳云科技(300242)6.59亿元的定增计划,酝酿了一年多之后无奈被迫中止。

11月16日,佳云科技宣布,它收到了深交所同意公司定增中止审核的通知。

原因在于,其控股股东深圳市一号仓佳速网络有限公司本次认购股份的资金,全部来源于佳兆业集团,但后者是否能提供认购资金,还需公司进一步落实,而落实时间“存在不确定性”。

此前,佳兆业深圳公司担保的锦恒财富3亿理财产品兑付逾期,引发了挤兑、挑开了佳兆业的资金敞口。紧接着,标普也将佳兆业的长期主体信用评级从CCC+下调至CCC-,以反映其无法兑付或者债务重组的高风险。

标普预计,佳兆业32亿美元将于未来一年内到期,存在再融资的风险。而有消息披露,眼下它就有一笔本金总额为4亿美元、利率为6.5%的票据交换要约及同意征求失效,已造成实质性违约。

12月8日,佳兆业发布宣布当日上午9时起短暂停止买卖,以待刊发有关公司的内幕消息的公告。受上述事项影响,港股佳兆业资本12月9日开盘跳水,跌幅超过了17%。

而6天前,郭英成之女郭晓欣刚辞任佳兆业资本执行董事、佳兆业健康执行董事;另一位辞任佳兆业美好执行董事兼副主席的郭晓亭,也是郭英成之女。

不止郭英成,63岁的许家印也有一个庞大的多元化构想。

他旗下的恒大,目标是从地产龙头向综合型企业集团转型,除了地产、汽车、物业之外,还有恒腾网络、房车宝、恒大童世界、大健康产业、恒大冰泉等产业平台,衣食住行、文旅康养等无所不包。

其中的恒腾网络,是他与马化腾联手,打造的互联网平台。该平台麾下的儒意影业、南瓜影视,曾押中过多部高票房电影,被寄予厚望。

但在流动性危机面前,恒大也只能无奈放手。许家印手中的资产出售清单,除了还未能出售成行的恒大物业之外,恒腾网络也是其重要筹码。

自今年6月起,恒大频频抛售恒腾网络股份,至11月中旬已完全清空,回笼资金共计超过百亿港元。

除了恒腾网络以外,许家印旗下拥有多家上市平台,情急之下,均被拿来“救火”。

具体来看,恒大通过其控股的嘉凯城(000918)29.9%的股份,变现27.6亿;高新集团7.08%的股份,变现10.4亿;恒大冰泉49%的股份,变现20亿;盛京银行股份出售,变现110亿。

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物业“救父救兄”

危急关头,房企那些多元化平台常被摆上“货架”,尤其是在资本市场上证明过自身价值的物业股,更是首当其冲。

响起第一声惊雷的是蓝光。今年2月,碧桂园服务、蓝光嘉宝服务双双宣布,前者拟收购后者约64.62%的股份,对应交易总价暂估值约48.47亿元。此后,他们展开了一系列要约收购、管理层入驻等行动。

至10月底,蓝光嘉宝被彻底抹去了“蓝光”字眼,更名为“嘉宝生活服务”,碧桂园服务执行董事、总裁李长江出任董事长。

这家曾驰骋并购市场的物企,突然间的落幕让人惊诧,并引发了众人对物管领域分化整合的探讨。但这笔交易的背后,更多是嘉宝关联的地产平台蓝光发展(600466),遇到资金问题而变卖资产所引发的。

无独有偶,素称“物业第一股”的彩生活,情况也与蓝光嘉宝类似。

第三季度末,彩生活便与碧桂园服务达成股权转让协议,将旗下邻里乐控股集团有限公司100%股权,作价33亿元出售。一个月后交易完成,复牌的彩生活股价应声下跌超30%。

之所以抛售物管资产回流现金,是因为花样年正经历着美元债违约所引发的连锁反应。尽管该公司进行债务展期,并出售成都、南京、深圳、北京、宁波等城市的持有资产,但危机之下仍存在不小的资金缺口。

花样年董事局主席潘军,曾言公司是“置死地而后生”。其维持生存希望的因素之一,无疑是花样年与彩生活的联动。

一个月前,同样发生美元债违约的当代置业,为了自救,也将旗下的物管股第一服务割舍予融创服务,从而获得6.93亿元的资金。

就连市值曾一度比肩碧桂园服务的恒大物业,也被摆上了货架。只是因为交易条件未达成,它才暂时没有易主。10月21日,恒大宣布,原计划将恒大物业50.1%股权,以200亿港元转让给合生创展的协议终止。

此外,阳光城(000671)物业与万物云搞起了“换股”、富力物业也被卖给了碧桂园服务、奥园集团正在筹谋出手旗下的奥园健康、新力服务也深陷卖身予金科服务的传闻……

物业股具备轻资产属性,更受资本市场追捧。但正因为它具备较高的估值,反而成为了卖钱的理想标的。但从另一角度来审视,地产“暴雷”,也在一定程度上推动了物业领域的整合进程,以及估值回归理性。

丢车保帅

业务版图的伸缩,几乎成了房企永恒的主题。

此前几年间,开发商陆续掀起了集团化、多元化的浪潮。它们似乎提前预见到了传统地产业务利润的“天花板”,于是纷纷涉足养老、长租公寓、金融、物业管理、家居、物流等领域。

潮起之时,它们也随之将企业名称里的“地产”二字隐去,换之以“集团”等字眼,表明其多元业务齐头并举、协同发展的心志。

经历了2018至2019年的中小房企上市潮之后,近年来物管、代建、商管企业,也纷纷奔向资本市场。正如业内所说的“地产多胎”,地产商拥有数个上市平台的情况比比皆是。

乐居财经曾做过统计,业内中的33位房企老板,共涉及88家上市公司。其中,27位老板同时拥有地产+物业双上市平台,占比超过八成;12位老板同时拥有A、H上市平台,占比超过四成;3位老板拥有境外上市平台。

那些被培育出来的多元平台,一旦上市,就意味着它们能自主融资与生存。装上几个轮子,无疑能跑得更快,因为在收紧的融资环境下,此举意味着融资渠道的拓宽,真金白银随之而来。

但它们依附在地产业务身旁,活在后者的辐射范围内,避免不了跟着一起沉浮。

当杨铿、张鹏、林腾蛟、李思廉们看到经营多时的物管资产为他人做嫁衣,郭英成看到亲手布局的多线业务给他带来千头万绪时,他们或许会有所感慨,地产的“主战场”一焦灼,一切就都在随风飘摇。

近年来,行业的调控不断加持,发展的容错空间逐渐收窄,已有不少房企发出回归、聚焦主业的心声,就连自称要“做好农民种好地”的万科,也曾在业绩会中提出“收敛聚焦”“修枝剪叶”的论调,表示做好基本盘,才能更好地转型。

眼下,开发商更要思考“主攻”地产的问题了。


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