观点直击 | 中南没有躺下,肯定能活着(实录)

观点网 “2021年我们交出了一份历史上最差的答卷。”面对2021年年报的亏损业绩以及实际数据与预告之间的偏差,陈昱含在中南建设(000961)2021年度业绩交流会上,表达了中南的态度。

4月26日,中南建设集团有限公司举行2021年度业绩交流会,董事长陈锦石,董事总经理陈昱含,副总经理、财务总监辛琦等出席了会议。

根据年报,期内中南建设营业收入792.1亿元,同比增长0.8%,经审计的归属上市公司股东净利润亏损33.8亿元,与此前年度业绩预告中披露的数字7.08-21.23亿元存在重大偏差。

中南建设于公告中称,虽然公司在进行业绩预告时,也根据当时的市场环境和风险做出了预计,但由于对风险评估不够充分,最终导致对存货,对建筑应收款,合同资产的跌价准备和坏账计提不充分,造成了28亿的差值。

除此之外,对合并报表外的合营联营企业收入不确定性认识不充分,由此影响7亿;对部分竣工备案项目交付时间的预计偏乐观,带来4亿的影响;对部分利息支出的资本化条件预计给不够谨慎,带来3亿的差值。由于存在当期结算当期亏损,使得公司毛利率下降了7.26个百分点。

正如陈昱含在会上所说,草蛇灰线,伏脉千里,业绩背后映射了公司长期经营问题,在歉意与决心的交织之下,中南建设迎来新的篇章。

艰难成绩单

董事长陈锦石也在会上表明,这是公司经营34年来首次迎来亏损的业绩。

覆巢之下,焉有完卵,在行业整体下行趋势中,中南建设作为一家民营企业,无疑受到了巨大的冲击。

业绩会上,中南建设表示,净利润亏损33.8亿,主要因为四季度为了保证自有现金,加大了现房库存的去化,当期销售确认了亏损。

另外中南还计提了38.8亿的减值准备--在年内针对应收账款和其他应收款,计提了8.6亿减值准备,针对房地产业务存货计提了23.7亿存货跌价准备,针对建筑合同资产计提6.2亿减值准备,包括其他的一些减值的项目总共有38.8亿。

除此之外,因为结算竣工规模的下降,合营联营公司投资收益减少到14.8亿,同比减少40.8%,最终导致净利润大幅下降。

根据年报披露,房地产业务利润率下降了8.45个百分点,建筑业务毛利率也有下降,减少了2.22个百分点到了6.43%。其他业务毛利率虽然有下降,但总体维持在33.97%。

可以看到,建筑和房地产作为中南建设的两大主要业务,均在经营上面临下降的趋势。

首先是规模的下降,房地产方面,2021年中南置地合同销售金额1973.7亿元,销售面积1468.7万平方米,同比分别减少11.8%和12.9%;新增项目45个,同比减少50.6%。

2021年中南建设建筑业务新承接(中标)项目合同总金额212.6亿元,同比减少30.7%。建筑业务实现营业收入251.4亿元,同比增长13.3%,然而建筑业务收入增加是因为上一年合同订单有增加,实际上当年新增合同额是下降。

收入结构来说,房地产业务收入560.4亿,同比下降4.3%,建筑业务因为市场的变化,全年竣工规模减缓,年初预计下降7%,但是实际全面竣工下降24%;其他业务收入17.8亿收入,同比下降2.8%。

身为建筑企业的中南,承受了项目欠款的冲击;而身为房地产企业的中南,同样受到了销售下降的损耗。

连根共树,扎根行业的中南建设,不得不迎来了创立以来最差的成绩单。

现金与底气

市场端和融资端,哪一个对中南来说更加重要?面对这一问题,中南也在努力维持着天平。

根据年报披露,截至2021年末,中南建设总负债率88.37%,比2020年末增加1.83个百分点,净负债率93.16%,同比下降4.11个百分点;剔除预收账款后的资产负债率80.52%,同比增加0.76个百分点;现金短债比(扣除受限资金)0.60。三道红线指标除了净负债率有所改善,其中两条数据未能达到要求。

陈昱含对此解释,三道红线的倒退,一方面是由于融资巨幅的下降,以及经营性回款持续承压,导致非受限资金总量并未得到根本性好转。第二个原因主要是了关于 *** 和社会资本合作(简称“PPP”)项目,低周转高负债的业务拖累,以及非核心的地产业务未能出表影响,导致有息负债相对净资产以及账面资金并未明显下降。

她提到,PPP工程有息负债超了150亿元左右,非核心业务有息负债也有近80亿,这些大大压缩了地产和建筑两大主业的发展空间。

然而,中南也下定决心恪守安全经营的底线。针对偿债方面的压力,积极采取措施。

为了改善过去依赖有息负债的模式,中南建设从各个层面入手,保持住了良好的经营性现金流状况,全年经营性现金流入1446.7亿元,是一年内到期各类有息负债(含期末应付利息)的6.0倍,达成了有息负债与年度经营规模比值处于行业最低水平;年内经营活动产生的现金流量净额167.7亿元,连续保持正值。

对现金流的恪守,也让中南有了应对2022年债务的底气。

陈昱含在会上表示,中南整个公开市场待偿还债券只有17.2亿,主要是6月份2笔美元债,而公司在手货币资金高达224亿元,证明了偿债的保障。

对经营维稳的坚持,让中南建设守好了公司的财务安全底线。

未来的中南

经过2021年来自行业和企业内部的经营重压,迈向2022的中南建设,也坦然地迎来了发展地“冷静期”。

正如陈昱含在会上所说,未来的中南,更多地要“安全至上,做我所能”,无论是内部结构调整还是外拓审慎脚步,中南都不可避免地“慢”下来。

陈昱含多次强调:“我们要把现金流管理放在首要的位置。”

为了稳定融资,中南建设在政策利好下,积极地与相关金融机构沟通,推动必要的融资展期,短贷续贷,以此确保授信上的稳定,增加经营性贷款专项增信,从而稳定企业自有现金流,降低兑付风波。

对中南建设来说,现金流稳定不仅是为了改善企业的融资环境,更是为了核心业务提供最所需的弹药。

陈昱含表示:“只有实现经营上的正向循环,才能够彻底走出当前的困境。”

过去中南在高增长阶段的项目地价偏高,从而形成亏损和减值计提,也让陈昱含坚定了审慎拿地的策略。

她直言:“去年下半年公司停止拿地,我觉得这个决策是正确的,否则我们今天面临的状况可能会更困难。”

房地产业务方面,中南也逐步减慢了投资和施工,2021年新开工面积989.3万平方米,同比减少27.1%,完成竣工面积1,020.4万平方米,同比减少24.4%。

中南未来经营的一大重点,便是会上反复提到的瘦身出清。

“做不好、不该做、做坏了的坚决的关停并转。”过去以规模制胜的中南,正在不断精兵简政,目前已经完成了项目股转14个,地产和建筑业务区域从2021年初的19个和15个双双减到了目前的8个。

从职业经理人手中接手中南置地,直面经营第一线;再到放权职业经理人回归总公司,转而负责调整上市公司的大盘统筹,陈昱含两次身份的转变,不仅是中南策略的拐点,更是由等高到降落的谦逊。

以下为中南建设2021年度业绩交流会实录:

现场提问:公司有什么措施可以保障2022年的经营安全?

陈昱含:虽然2021年业绩上出现了年度的亏损,但是整个公司的经营稳健程度是没有变化的。

公司一直以来坚持的是不依赖高有息负债的发展模式,截止到2021年底有息负债是在623亿,继续还是保持在整个行业的低位。今年我们需要偿还在公开市场只有17个亿;对于110亿银行借款,其中一半可以用开发贷申请新的借款。

剩余的一半开发贷根据国家给到的政策,不盲目抽贷、不断贷、不压贷的精神,可以申请延期和减少偿还的金额。

真正面临实际上要还的不超过30亿,这个相对来说压力是比较小的。公司的有息负债少,偿债能力强,安全保障度也是有的。

现场提问:现金短债比如何解决?2022年是否三道红线能变绿?

辛琦:现金短债比进一步恶化,一个确实是因为市场的持续调整,销售下降,回款相对减少,同时预售监管政策执行情况实际情况更加严厉。

某些时候因为融资环境也在进一步的恶化,还要动用非受限资金偿还借款,这些措施确实导致了可动用的现金占比也越来越少。

另外一个角度来讲,今年债务展期难度加大,使得我们把一年内到期的偿债做进一步展期的动作受到了阻碍,这都是现金短债比相对恶化的原因。

未来改善三条红线的改善跟经营动作是息息相关的,我们在瘦身、处置部分股权、部分产业这些过程都会带来整体的现金流入。

当然我们也希望在国家宏观形势逐步改善情况下,能够有效的传导到销售市场。我们关注到了国家相关部委对预售监管资金,也希望能够相对来讲能够统一标准,我们也想积极的争取,在可动用资金占比方面做出一些提升,希望能够尽快的修复三条红线的状况。

当然现金短债比跟经营的关联度更高,随着大部分结算周期到来,实际上预收账款转化成经营收入这个情况也会逐步发生,扣预之后的资产负债率也会逐步改善。

现场提问:如何看待目前的市场和政策走势,觉得什么时候市场会回暖?

陈锦石:从政策面来讲总体是去年9月份人行开始发出信号要支持房地产,从3月到4月,宏观面已经全部达到了改善。微观层面也不断在利好,尤其是各个城市出台了很多积极的购房政策。

23条针对房地产的政策出台以后,各地金融机构对房地产的支持态度都发生了很好的变化。

尽管如此,市场因为疫情原因难以短时间内恢复,但随着生活水平提高,国家的发展,改善性需求大有存在。

房地产的原因只是结构性调控,追求高质量发展。我们可以充分看到,中南的实际有息负债是很低的,这一次没有躺下,肯定能活着。

我们是两个行业的头部企业,一个是建筑,一个是房地产。因为我们最大的优势是负债率不高,资产远大于负债, *** 已经做了明确的表态,我认为市场会好起来的,会按照新的发展方式改善起来。

市场大有存在,房地产也将进入新的发展时代。

现场提问:今年有没有什么投资计划?大量的土储分布在三四线,对公司流动性、安全性有没有什么影响?

陈昱含:我们在2021年末可竣工资源在1435万方,也就是公司去年销售面积的2.8倍,不过由于今年整个市场还在进一步的调整,所以一季度销售面积这块降了63%。以目前的销售态势比较的话,我觉得公司资源其实是可以支持更长时间。

去年下半年公司停止拿地,我觉得这个决策是正确的,当时是审慎经营的选择。现在看来是一个必然而且正确的安排,否则我们今天面临的状况可能会更困难。

目前我觉得市场还在调整,整个短期的土地市场竞争不会那么的激烈。对公司来说,我们会坚持这种审慎的投资策略,也会增强未来对应风险的能力。

现在的资源是完全能够保障今年的销售,未来怎么样发展?在市场更为明朗之后我们可以再去投资,这个为时不晚,也不会影响到未来的发展。

现在不能再用城市能级上来去划一道线,真正地域上的不平衡远大于城市能级差异,我们不能简单的认为三四线就跟安全性不如一二线挂钩起来,这个我是不认同的。

这个角度来说,我们的三四线都是在长三角,占了60%以上,去年销售支撑、资源也在长三角和东部沿海的三四线市场,这是公司更多项目的布局。这些地方的三四线有一个特色,叫核心都市圈,而且是优势的城市群,或者在经济发展带上面。

现在长三角经济的稳定性其实一定程度上走在全国前列,也会拥有更健康的经济和市场基础,我觉得是匹配得上公司的经营目标和在安全性上的要求。

现场提问:综合毛利率有没有提升计划或者举措?

陈昱含:我们不追求项目层面上的高价格和高利润,不追求土地的增值收益,土地周期的红利,这些不是我们的收益范围。

我们特色主要是依靠于在运营上的效率,就是运营效率增加了投资的回报,这也是公司一直以来的战略选择,这一点从过去的ROE可以看到表现。

努力提升毛利率和净利率这部分,我们确实自己内部做了一些部署,比如说在区域上的聚焦,这是特别强调的,最近尤其是2020年之后,我们特别强调在区域上的深耕和获取区域深耕的红利,把深耕红利更多挖掘出来。

第二是审慎投资,避免踩雷带来利润上的折损。第三在高质量发展阶段要回归产品和产品品质升级。去年中南置地和中南建筑联动发力,通过强化在研发这个端口,把供应链建设和研发这些手段提升在产品竞争上和在品质稳定上,尤其在生产稳定这个端口上,其实我们是花了相当大的力气。

第四个方面,更为关键的在精简组织上面降低费用的支出。这个问题是一直以来中南被诟病最多的,这里面分成两方面,一方面是在战略选择上的不同,每家的资源禀赋和能力表现不一样,不一定每一家都靠着财务杠杆驱动,更多靠着高效的运营来体现。

现场提问:对中南未来发展有什么期望?

陈锦石:通过过去的十年快速发展,我们赢得了很好的发展和提高了公司的股东效益和知名度。

但回过头来,行业实际上在转型。本次两会反复强调新常态,进入新时代,法治化、市场化,这实际要求中南要有实质性的调整,重点要在高质量上。

中南自身总结是在高质量,稳和长上做文章,发展是永恒的,但不能再用野蛮的发展,高速度的发展。

重点在负债率、管理费率、成本控制、品质等主题,也就是将来中南要做实力中南、品牌中南、品质中南。房地产要适度做一些瘦身,调整一下结构。第二,建筑要稳,对上市公司以外也进行了调整,总体是把企业做稳做长。

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